約10年間、投資家はわずか25万ユーロ相当の不動産を購入するだけで「ゴールデンビザ」を取得できた。
これは欧州で最も低い投資基準額の一つであり、ギリシャを極めて魅力的な投資先としていた。

➤ 実際の状況は？

数千人の外国人投資家が主にアテネ、テッサロニキ、観光地で不動産を購入した。
大半の物件は永住用ではなく短期賃貸（Airbnb）に利用された。
需要が過剰な水準まで膨らみ、特に中心部では価格が急騰した。

こうした状況は不動産市場に大きな圧力をかけ、住宅の購入や賃貸を希望するギリシャ人にとって困難を生んだ。

最新の入手可能なデータによると：
2024年までのゴールデンビザ申請の大部分は以下から寄せられました：

中国 — 全申請の約55%

• トルコ
• レバノン
• イラン
• エジプト
• イスラエル

これらの国々からの購入は、特に観光地やアテネ中心部において、需要の伸びに大きく影響しています。ギリシャにおける全不動産取引の約10%がゴールデンビザに関連しています。多くの地域では、数年間で賃貸価格が30～50%上昇しています。

政府がプログラム変更を決めた理由は以下の通り：
🔸 不動産価格への深刻な圧力
外国人投資家の大量流入により市場価格と賃料が上昇し、多くの地域で永住者が居住困難な状況に陥った。
🔸 短期賃貸物件の増加
長年にわたりAirbnb専用物件が大量に購入され、市場における手頃な価格の住宅が減少した。
🔸 25万ユーロの投資額下限が低すぎた
欧州他国と比較してギリシャの下限額は最低水準の一つであり、過剰な投資家を惹きつけていた。
🔸 目的：住宅保護と市場均衡の実現
条件を厳格化することで、投資の質が向上し「大量流入」が抑制される。

From August 31, 2024, new, much stricter conditions will come into force.
🟦 Category A — €800,000
Applies to areas with high demand:
Attica (center and suburbs)
Thessaloniki
Popular islands: Mykonos, Santorini, Rhodes, etc.
🟩 Category B — €400,000
For areas with lower demand or less investment interest.
New rule:
The investment must relate to a single property with an area of at least 120 square meters.
This avoids a multitude of small purchases that would “break” the limit.

新法では以下を禁止します：
ゴールデンビザ物件をAirbnbやその他の短期賃貸プラットフォーム専用に使用すること。

許可されるもの：

・長期賃貸
・個人居住
・業務施設としての使用（場合により）

目的は恒久的な住宅の供給を増やすことです。

I重要な新たな投資機会：
投資家は中古物件を購入し、その改修に投資できます。
総額（購入＋改修工事費）が上限額40万ユーロまたは80万ユーロに達すれば十分です。

新法により、ゴールデンビザは以下の方法を通じて取得可能となります：

• スタートアップ企業への投資
• テクノロジー企業への投資
• 再生可能エネルギー源への投資
• 投資ファンドへの投資

これにより、本プログラムはより現代的になり、不動産市場への依存度が低下します。

法律が変更される前に手続きを開始した者は、必要な書類を期限内に提出した場合、一部のケースでは旧条件のもとで手続きを完了することが可能である。

2024年のゴールデンビザ改革は予想され、必要不可欠なものでした。
25万ユーロという低い基準額だった旧制度は数千人の投資家を惹きつけましたが、価格上昇を招き、ギリシャ人向けの住宅供給を制限する結果となりました。

2024年、新規格では投資額が40万～80万ユーロに引き上げられ、Airbnb利用が禁止され、条件が厳格化されることで、プログラムはより均衡が取れ社会的に公平なものとなる一方、ギリシャでの長期滞在に関心を持つ真剣な投資家を引き続き惹きつけることになる。